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현재 부동산 PF 시장은 고금리 기조 및 주택경기 침체로 인하여 불확실성과 변동성에 노출되어 있다. 이에 본 연구는 울산 다운 2지구 개발 사례연구를 통하여 부동산 개발사업 절차 및 부동산 PF가 가지는 리스크를 금융, 건설, 법적 요인으로 나누어 살펴보았으며, 부동산 개발사업 절차 및 자금조달 계획을 분석하였다. 더불어 LTV, 탈출(exit) 분양률과 같은 지표의 중요성을 고찰하고자 한다. 먼저 주요 리스크별 분석을 통해서 금융기관, 시행사가 부담하는 리스크 파악을 통해 해당 사례가 사업기간 내 유의적 불확실성이 존재하지 않는 안정적인 사업구조라는 결과를 확인하였다. 부동산 PF 자금조달의 경우 현금유입 및 현금유출을 반영하여 사례의 사업기간 내 현금흐름을 분석한 결과 준공과 함께 PF 전액 상환 가능함을 추정하였다. 한편 분양률 증가 시 LTV 감소 경향 도출 및 주택금융시장 불확실성 확대 시기 LTV의 중요성을 확인하였으며 시행사, 시공사, 금융기관의 탈출(exit) 분양률 분석을 통해 시나리오별 필요한 분양률을 제시하였다. |
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