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본 연구는 토큰증권(STO) 인프라를 매개로 주택담보대출의 일부를 자본시장 지분으로 전환하는 부채의 자본화(Debt-to-Equity Swap) 기반 지분공유형 주거금융 모델을 제안한다. 아울러 국토교통부 주거실태조사 마이크로데이터를 활용하여 그 잠재적 재무개선 효과를 시나리오 분석을 통해 정량적으로 추정하였다. 제안하는 모델 구조와 공공기관의 역할 분담은 저자가 설정한 가상의 정책모형이다. 본 모델은 주거 자산의 지분권과 사용권을 구조적으로 분리하여, 실거주자가 주택을 처분하지 않고도 자산 유동성을 확보하고 고정적인 원리금 상환 부담을 가변적인 지분사용료 체계로 전환할 수 있도록 설계하였다. 분석 대상은 서울 지역 DSR 30% 이상 부채 고위험ㆍ잠재적 한계가구(표본 2,343가구 중 275가구, 11.7%)로 설정하였으며, 한계 위험 완화형(시나리오1, 부채-지분전환율 42.4%)과 평균 부담 수렴형(시나리오2, 부채-지분전환율 69.4%)의 두 가지 정책 시나리오를 적용하였다. 분석 결과, 시나리오1과 시나리오2 적용 시 정책 분석대상인 DSR 30% 이상 가구 중 47.6%, 61.7%가 DSR 30% 미만 구간으로 이행하는 거시건전성 개선 가능성이 나타났으며, 월평균 가처분소득은 각각 45만 원, 73만 원 개선되어 상환 부담이 큰 가구일수록 개선율이 확대되는 효과가 나타났다. 아울러 주택가격 20% 하락의 시나리오에서도 LTV가 기존 27.2%에서 시나리오2 적용 시 8.3%로 관리되었고, 투자자와의 손실 공유를 통한 순자산 감소율 일부 완화 효과도 확인되었다. 본 연구는 가계에 집중되던 부동산 하방 리스크를 자본시장으로 구조적으로 분산하는 정책 수단으로서 지분공유형 주거금융의 잠재적 유효성을 명시된 전제 하의 조건부 시나리오 분석을 통해 제시하였다는 점에서 학술적ㆍ정책적 의의를 갖는다. |
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