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본 연구는 Savills Korea Research & Consultancy가 직접 제공한 2001Q1~2026Q1 서울 프라임 오피스 자본환원율과 한국은행 ECOS의 시장금리 자료를 결합하여 101개 분기의 장기 수준관계와 단기 조정과정을 분석한다. 한국은행 자료는 2026Q2까지 수록되어 있으나 자본환원율과의 공통 종료시점인 2026Q1까지 사용하였다. 금리변수를 포함하는 p,q=1~4 후보모형을 BIC로 비교한 결과 국고채 5년물 주모형은 ARDL(3,1)로 선정되었다. Bounds F는 6.904로 Pesaran, Shin, and Smith(2001)의 5% 상한 임계값 5.73을 상회하였고, HAC 수준항 공동 Wald F도 8.039로 나타나 장기 수준관계를 지지하였다. 장기 국고채 5년물 계수는 0.601 (p=.081)로 양(+)이나 5% 수준에서는 유의하지 않았고, 오차수정항은 −0.102(p=.016)로 분기당 약 10.2%의 균형이탈이 조정되어 반감기는 약 6.4분기로 추정되었다. 동분기 Δ국고채 5년물은 유의하지 않았다. 2022년 이후 1차 차분 Post 계수는 분할점에 따라 0.165~0.200%p (p=.005~.008)로 모두 양(+)이며 유의하였다. 대체금리 중 국고채 3년물과 회사채 3년(AA−)은 5% 수준에서 수준관계를 지지하였고, 특히 회사채 3년(AA−)은 장기계수 0.800(p=.011), 오차수정항 −0.105(p=.001)로 유의하였다. 반면 CD 91일물은 10% 수준에서만 수준관계가 지지되었으며, 다만 2022년 산정기준 변경 더미를 포함한 사양과 서울 전체 공실률을 추가한 확장모형에서는 국고채 5년물 장기계수의 통계적 유의성이 약화되어, 장기계수의 크기와 유의성이 모형사양 및 측정규약에 민감함을 확인하였다. 잔차 진단에서 이분산성과 비정규성은 확인되었으나 Ramsey RESET과 CUSUM 안정성 검정은 기각되지 않았다. 따라서 본 연구의 결과는 금리와 자본환원율 사이의 장기적 동행과 점진적 조정을 지지하지만, 장기계수의 크기는 측정규약과 모형사양에 민감하므로 구조적 인과효과로 해석하지 않는다. |
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